房产信息网

Real estate information
首页 >> 房产行情

世联集团首席分析师吴志辉今年3月是大阳春

来源: 2018年07月19日

世联集团首席分析师吴志辉:今年3月是“大阳春”

世联集团首席分析师吴志辉:今年3月是“大阳春”。

吴志辉:大家下午好!我也是第一次来到合肥,很荣幸很开心,跟大家见面。今年这个市场很多人我也跟大家聊一聊。

现在市场发生了很多变化,有些开发商还是很积极,比如一些比较大的国企、央企,但也有一些开发商目前面临着比较大的问题,咱们就不多说。另外市场方面,之前可能尤其是在1、2、3月份大家存在非常大的分歧,到现在市场倒是成了一些共识。过去的这么一段时间里面,可以看到一些非常积极的市场现象,比如说(惠阳),(惠阳)在3月份总共卖了14500套,创出了一个高峰。沿海有些开发商破产的一些问题,目前市场处于比较焦灼的状态,所以这也是我们今天要跟大家分享的一些内容。

事实上,当初中信证券邀请我代表世联给他们对资本市场做分享演讲,当时跟我们一起去的有融创董事长孙董,也有保利的总经理,也有招商的文秘。当然那天没有一个人乐观,都是非常悲观,那是2月10号,我是唯一一个站出来说这个市场大家要乐观。因为世联在全国有631家代理点,我们发现春节过后我们上门量一天翻一番,当初是2月10号的时候,成交量大家可以关注一下,应该是看到了非常积极的信号,我当时是这样讲。

今天主要还是看一下为什么市场回暖,以及回暖背后的这么一些分析,以及我们开发的这个行业为什么这么做,我们的报告大概就分一个内容:第一个,向死而生,市场终迎正向背离;第二个,润物无声,雁子捎来春的讯息;第三个,云卷云舒,房企应对预测。

吴总PPT演示1季度以来全国房地产市场状况。

再来看我们2012年市场特别辉煌,我们无论是从开发投资,还是从新开工面积,都是往下走,但是唯一的亮点是我们的商业。尤其我们住宅销售已经临近2008年的点了,所以总体看,1月、2月事实上是一个量的走势。房地产市场是有一个季节性的走势,因此我们也就将这个数据做了一个统计,可以很明显看出来的趋势是从去年的10月份开始跌下来。到3月份,终于迎来来大幅上涨,很多人都说小阳春,今年的3月份相当于2010年3月份成交水平的80%,2010年3月份什么水平我就不多说了,所以这个不是什么“小阳春”,绝对是“大阳春”。

不论从一线、二线还是三线,基本上都可以看到成交量已经超过了去年10月份以来的数,尤其是我们的中西部。另一方面,我们也看到,事实上这些城市里面,很多城市的库存情况已经得到改善,可以从一线,包括二线都可以看到迹象,这都是非常乐观的信息。

这个时候我们有必要探讨一下,为什么会出现回暖。我们这个分析是要从几个纬度来看,第一个肯定是流动性,为什么我们那么强调流动性的问题,事实上我们也知道中国的经济事实上是投资驱动的一个经济。而房地产又是投资里面最核心的一个部分之一。因此事实上我们要来找市场它先行的一个指标一定不是经济,因为投资驱动经济一体的话,那就是说投资好,它的经济本身就好,因此我们从经济的其他指标来看,事实上我们没办法提前预测房地产市场的变化。因此我们只能寻找反响市场它的先行指标,那么答案一定是流动性。也就是说,这个整体的一个顺序是流动性房地产经济表现,就这么一个情况。

如果要分析流动性,那么我们还得从几个角度来看,第一个肯定就是海外的这么一个流动性,事实上我们可以看到,在2008年金融危机以后到现在,我们看到美联储,它的资本角度都在迅速的膨胀。那么在债务危机这么一个影响下,那么我们海外这些国家,他的经济低迷,复苏比较缓慢,他必须要保持比较好的这么一个流动性。因此,我们海外的这些流动性它会带来什么作用呢?那么它一定会提升投资者的风险,我们这里有个非常广用的指标,是我们VIX指数,我们可以看到2012年以来它是往下走的,这个就说明投资者他的避险心理的改善。这一个反映的什么情况,我跟大家举个例子,去年10月份,全球最大的黑石到上海来全部抛售,那么我们就可以资本外流的情况。我们可以看到2、3月份开始专政,这让我们出口数据这些记录非常清楚,因此我们认为资本外流的现象得到改善。海外事实上这些海外资本的判断,我认为是非常准确的。

再来回到我们中国本身,目前我们全社会融资的结构和规模发生了一些改变,可能未来也是一个趋势,资产证券化这么一个道路,事实上今年1、2月份我看的非常清楚。另一方面,我们看到累积贷款的一定是银监市场,这种短期它的价格,还有它的量,那么我们可以看到在春节过后,利率快速的下行,这说明什么?社会的资金成本在下降。所以因此我们这个时候,我们分析的流动性已经不能趋向传统的一些指标,比如说利率。更多的关注这些银监市场,他的一个变化。

还有银行,商业银行对社会的放贷的问题,事实上我们可以看出来,这些是往下走的,往下走意味什么,就是银行信贷的情绪在改善,它改善了,我们就可以看到新增贷款数据终于在3月份上来了,1.01万亿,4月是6800亿,可能低于一期,当然我们也跟一些银行业的研究员大家碰了一下,一直都认为5、6月这些流动性还是要持续的下滑。

再来,我们从占有市长的走势来判断房地产市场,市场也是非常有用。为什么?因为我在息差本身就是指标,事实上我们中国的国家市场,它的息差的变成,跟我们房地产市场相关度也非常高,我这里跟大家讲一讲,息差缩到最窄的时候是2008年的8、9月份,就这个时候,然后就出现了房地产市场下跌,最近的这一个是我们2011年9月、10月左右,房地产市场也出现了接近,然后我们也可以看到,2008年息差最窄点之后,他下面出现息差不断放大的过程,一直持续到2009年3月初的时候,这个时候息差保持在非常大的这么一个区间。这个时候就是房地产市场的底部。然后我们从2009年3月初到我们的2010年年底的时候,整个息差都是非常大的,维持在非常高的水准,这个时候就是房地产量降期涨。再我们从2011年开始,息差开始缩小,成交量马上下来了,缩到最窄点价格出现暴跌,所以我们从息差的走势,事实上完全可以准确的判断到这个市场。因此当初我跟大家那么乐观的时候,人家说为什么,从2012年的时候,息差快速的扩大。包括根据那个报告我就说了,就市场的底部变窄,大家可以看到。而且我们息差扩大到一定的程度就一定是价格的幅度。

再来看一下政策调整。我们可以看到技术性校正这么一个政策,支持刚需。我们看一下很多城市市场部已经出现了八五折这么一个利率。为什么我那么乐观,这个是2月5号就成为拐点,一下上去了,一周翻一番。2月初保利有一个人讲他们的数据也回来了。我们结合流动性放松了趋势,再加上我们客户上门量的暴涨,我们就敢判断3、4月份成交量的上涨。当然这个数据,3月成交量高于2011年任何一个月份,我们一个数据我也可以跟大家透露一下,4月我们的数据也不差,5月还创出一个新高。也就是说我们对于5、6月份的成交量并不悲观。当初我看到3月份的上门量,我就说我对4月份不变化。

再看一下我们另外的一个数据,这个是遍布中国主要的房地产成交的城市,因此我们觉得这个数据还是可以产生的。可以看一下,我们上一轮投资客占最高的时候是在2007年4月份,其后慢慢的在2008年就快速的往下降,到2009年3月初的时候,我们投资客占比是最低的7.5%,同时也是市场最低的。我再来看最近的一个,我们这是46.7%,是在2010年4月初,调控之后一路往下走,到我们2、3月,到达一个低点,13.6%,我当时也是用这个图,我也对着一帮人说市场向下没有多少问题,为什么?因为投资客对于政策,对于利率他更加的敏感,但是这个也告诉我们市场目前的主流是刚需。

另外我们还有一个很核心的数据,就是我们对购房者信心的分析。我们1季度购房者信心是回升的,而且我自己本人去过很多地方,长沙、重庆,都是年后,一过春节我就跑。当时的上门量已经上来了,因为我在长沙的时候,长沙的均价在6000,我当时去的是当地最高一个楼盘,是保利,当时还是很火爆。所以这时候市场反映出来购买者他们的信心回升,我从不同套数的这些购房者,还有不同类型的,都是全面的回升。如果分成四类看,我发现三线城市的信心是最足。

这说前面两块的一些市场表现的原因。我再来谈谈房地产企业。这段话如果要看行业,首先我们还得从经济来看一下,事实上经济又还得分海外和国内,我们可以看到OECD,经济合作与发展指数组织的指标,它高于100是说明市场在缓慢复苏,但是我们没看到,美国是复苏的最为明显,他的失业率不断往下降。美国好,但是欧洲还是很糟糕,为什么呢?我们可以看到失业率再创新,还有它的无论从制造业还是服务业,都是往下降。事实上欧元区的需求下行是对中国积极影响还是非常大的。

回过头看我们中国,中国就是投资驱动经济体,那么他的核心指标一定是一些铸钢、水泥、发电,这些东西。那么我们可以看得到中国事实上处于经济的一个新周期的前夜,我刚才也跟大家说了,流动性领先房地产市场,房地产市场领先经济。我们如果从PMI看,事实上中采的PMI回升的,PMI是由下游的房地产、汽车这些行业在拉动,再加上天气,就是气候的影响,比如说梅雨季节。也就是说如果PMI它走势非常糟糕的时候,房地产表现一定不好,房地产市场表现好的时候,那PMI走势一定好。

当然,我在这个情况下,在经济新周期的前提下,那一定流动性改善,帮助经济的探索。但是我们货币政策的幅度一定不行,因为中国正面临着长期性的、内生的通胀压力,我们的劳动力由无限工期走向有限工期这么一个阶段。那么这个时候积极的货币政策,和积极的财政政策一定会提升收益,而且引发通胀。因此政府的这么一个经济追寻目标,那一定是要下调。如果政府追求高的增速,他以我们实在能够增长的这么一个增速,那最终的结果只能是两个:1、严重膨胀,2、房地产泡沫。因此我们对于货币宽松的空间,我们认为没可能。所以我们从政策角度来看,行业政策和货币政策,紧松程度注定了市场筑底时间的长短。

我们从行业讲,事实上我们这里做了一些分析,我们季调过后的数据可以发现房地产市场它的一个增速和线性向下,也就是说过去十年,单边上涨的日子没有了。而且我们既得过的数据发生,周期性的波动非常明显。我们也是在3月份的时候,我们开财报的见面会,我就用这个图跟大家说,这一个销量它事实上已经处于周期的底部,反弹可期。而且我们这个图还做了一个趋势外推,它是往上走,就是说周期性反弹是有的。

如果看房地产,这个行业我们可以看到它的ROE,事实上是往下走的。为什么?我再把ROE拆解,事实上我们可以看到,刚才如果是行业它长期的,又是线性下滑,那么我们可以看到,这个收入规模高速增长的趋势,这么一个局面没有。因此我总资产周转率一定是由公司的运行能力决定的,从这个角度看,我认为房地产集中度会提高。再从销售净利润率看,长期来看地价上涨速度高于房价,房价利润空间收窄。降价挤压利润,净利润率将下行。潜在的存货减值是威胁利润的最大杀手。假设说存货一定减值了,不管是万科,全中国所有房地产市场都要亏损,所以你说为什么要跑量,就是市场价格一直往下走,那死的人可多了,为什么跑量,就这个意思。我再从权益乘数来看,如果市场是向下的,你肯定是回报的,你的负债率意味着高风险。而且我从这个角度来看,我们把71家核心的上市ROE分解出来,事实上我们可以看到,我们可以看出一个很高的水平,净利率爬不上去,唯一一个能做的就是未来这个行业,我不说其它的转型,我只说如果你还做住宅,一定要高周转,囤地是不行的。因为你的ROE是往上提升的,只有通过高周转才能提高你的ROE。

我再来看一下,为什么说长期,有人也说短期,一些市场敏感的反映,那就是我们的1季度市场是变好了。我们也通过这些看跌的人,他总体上一个调查,我再做统计分析,我统计出一个最低期望值,降幅是什么,也就是说我这房子

世联集团首席分析师吴志辉今年3月是大阳春

,就是购房者认为你这个房子降多少了,我就去买,有这个意思。那么我会看到去年全国期望的一个降幅是20%,那一季度变为15%,去年四季度,今年一季度。这个是不是最高点,我就认为这个可以买了,这个体现购房者他的心理是变化的。根据不同类型我们都可以发现事实上一直在变化,而且我们可以看得出来,这刚需的群体,事实上他对价格的敏感度是明显的高于投资个人。

分层次来看我也可以发现这些东部城市是期望价格跌的多一点,西部稍微好一点,因为东部的房价相比西部高很多,这个是常识。因此在这样的情况下,那么我们发现现在开发商是现实主义者,应对大于预测。为什么?因为2012年是房地产偿债的高峰期。我可以看一下,从信托来看,我们可以看到第一轮调控,一直到2011年上半年,这个量一直往上走,但是2011年下半年大家不敢再放信托。信托他偿付的一个周期一般是18个月,我们从这一波信托开始,那会很明显看到2012年就是一个偿债高峰期,就是2012年。

而且由于之前市场不好,我们可以看到资产负债率一直处于高位,而我们这一个财报显示出来的偿付能力,比2008年还要差一点。因此,你说为什么跑量,就这个原因,就财富上来跑,还有库存。库存缓比增速要防患。所以我们可以看到,从我们去年下半年开始,楼盘迅速发展。都有降价,大家都在跑量。

但是我也可以发现,开发他的主要降幅在哪里,67%的降价楼盘降幅在15%。也就是说我怎么降一定我不会亏本卖,即使我看万科的年报,他用最低的楼盘,他的净利润也有一到两个点,这个道理也很简单,我那么辛苦,我要是亏本卖,那我不如直接转让。所以我们很肯定的跟大家说,降幅没办法,很难突破15%,尤其是2010年拿地的这些开发商。

因此我们回顾一下,就目前的情况,我们看到市场的成交量已经建设起来了,未来价格怎么样判断,成交量持续的回暖赶上开发商他的资金链。我们认为可能会出现资金链改善这么一个迹象,这几个月量跑的特别好的时候,那么下半年那就会降价,因此价格比也是在上半年,这是我的一个判断。

那么第二个,我们还可以寻找市场的规律,购房者他的信心跟货币政策是息息相关的,也就是说货币政策他放松一到两个基度左右,我们买房的人群风险偏好会提升。第三个,房企的流动性持续恶化,说明接下来房企仍需努力卖房。所以房地产企业依然需要积极的卖房,应付今年偿付的这么一个挑战,避免流动性危机,这就是我们对当前设想的一些主要探讨,谢谢大家。

随机文章